1. Erste Orientierung: Was für ein Haus haben Sie geerbt?
Bevor Sie irgendetwas entscheiden, sollten Sie klären, was genau Sie geerbt haben. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus stellt Sie vor ganz andere Aufgaben als das frühere Elternhaus, in das Sie vielleicht einziehen möchten. Auch Eigentumswohnungen fallen unter dieselben Grundsätze.
2. Das Grundbuch berichtigen
Sie müssen das Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben lassen. Dafür benötigen Sie eine öffentliche Urkunde, etwa:
- Erbschein
- notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- europäisches Nachlasszeugnis
Ohne diese Unterlagen können Sie keine Änderungen vornehmen – weder Verkauf noch Belastungen.
3. Vermietetes Haus geerbt: Ihre neuen Pflichten
Wenn das Objekt vermietet ist, treten Sie automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Eigentümers ein. Das bedeutet für Sie:
- Sie werden Vermieter.
- Sie übernehmen bestehende Mietverhältnisse.
- Versicherungen laufen weiter – informieren Sie den Versicherer unbedingt frühzeitig.
- Steuerpflichten gehen ebenfalls auf Sie über.
Gerade bei Immobilien in einer Erbengemeinschaft wird es schnell kompliziert. Zum Thema empfehle ich Ihnen meinen ausführlichen Beitrag zu den Rechten und Pflichten einer Erbengemeinschaft.
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Sichern Sie Ihre Nachfolge frühzeitig – rechtlich klar, steuerlich durchdacht und individuell auf Ihre Situation abgestimmt.
4. Möglichkeit: Selbst einziehen – oft steuerlich attraktiv
Wenn Sie in das geerbte Haus Ihrer Eltern oder Ihres Ehepartners einziehen möchten, kann das steuerlich erheblich vorteilhaft sein. Unter bestimmten Voraussetzungen bleibt das Familienheim nach § 13 ErbStG steuerfrei. Wichtig ist:
- Unverzüglicher Einzug.
- Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken.
- Bei Kindern: Wohnfläche maximal 200 qm.
Ziehen Sie nur kurz ein oder nutzen es nicht dauerhaft selbst, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.
5. Erbe ausschlagen – wann kann das sinnvoll sein?
Manchmal ist ein geerbtes Haus eher eine Belastung: hohe Sanierungskosten, Asbest, Haftungsrisiken oder hohe Schulden. Ist das Haus beispielsweise mit einer Hypothek belastet, übernehmen Sie diese automatisch mit. Sie können das Erbe aber nur vollständig ausschlagen – eine Teilausschlagung gibt es nicht.
Mehr dazu finden Sie hier: Erbe ausschlagen: Wann es sinnvoll ist.
Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich möglichst früh beraten – etwa durch einen Rechtsanwalt, der ausschließlich Erbrecht macht, in Hamburg oder in Schenefeld.
6. Verkauf eines geerbten Hauses: Achtung Spekulationssteuer
Beim Verkauf gilt die bekannte Zehn-Jahres-Frist. Entscheidend ist, wie lange der Erblasser die Immobilie gehalten hat. Beispiel: Hat der Erblasser das Haus erst drei Jahre zuvor gekauft, wird beim Verkauf die Spekulationssteuer fällig. Sie richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
7. Erbschaftsteuer: Wann fällt sie an?
Das Finanzamt setzt für die Immobilie einen Wert an, der in die Erbschaftsteuerberechnung einfließt. Besonders bei nicht selbst genutzten Immobilien kann die Steuerlast erheblich sein. In vielen Fällen lohnt es sich zu prüfen, ob eine frühzeitige Übertragung zu Lebzeiten – etwa mit Nießbrauch – sinnvoller ist.
8. Erbengemeinschaft: Handeln Sie frühzeitig
Gehört das geerbte Haus mehreren Personen, entsteht schnell Konfliktpotenzial: Wer darf im Haus wohnen? Muss eine Nutzungsentschädigung gezahlt werden? Soll verkauft werden? Eine Erbengemeinschaft kann erhebliche Kosten verursachen, wenn sie nicht früh geordnet wird.
Fazit: Geerbtes Haus – schnell Klarheit schaffen
Ein geerbtes Haus ist wertvoll, bringt aber Verantwortung und Pflichten mit sich. Prüfen Sie frühzeitig die wirtschaftliche Lage, die rechtlichen Voraussetzungen und mögliche Risiken. Je schneller Sie handeln, desto besser können Sie entscheiden, ob Sie das Haus behalten, verkaufen oder das Erbe vielleicht doch ausschlagen möchten.
